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草原的鹰------建蒙 的博客

鹰喜欢的是蓝天;白云和风暴,虽然它有时飞的比鸡还低,但鸡永远飞不了鹰那么高。

 
 
 

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关于我

父亲是河南人,母亲是北京人,他们都是建国前的老干部,相识在北京。并来内蒙古支边后生下了我,所以给我起名叫:“建蒙”,顾名思义建设内蒙古。父母的意思支援边疆,建设边疆扎根边疆,并希望他们的子女继承他们的志愿,永远扎根内蒙古,和内蒙古各族人民世世代代永远和睦相处,为建设新中国,建设内蒙古千秋万代,永远不变-------。

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房价知多少  

2009-08-13 10:09:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价知多少 - 草原雄鹰 - 草原雄鹰------建蒙 的博客

           最近房价从07年的下半年,经过别有用心的人人为的炒作;房价一路飙升,每平方米在北京;上海,深圳,广州,等一些大城市的价格动辄都在15000多元,更有甚者在上海有的房价每平方米竟炒到22000元之多。但在08年的上半年,由于受到国家政策抑制;房价一路暴跌,广州的开发商甚至将房价降至原房价的一半还不到;6880元还要在装修的基础上赠全套电器。是开发商疯了吗?开发商会不会在不赚钱的情况下,大量的抛售自己的商品?不容置疑,不会;绝对不会。就是这样;开发商也会几倍于成本的收益在房产的交易之中获取暴利。

      那么房价的成本到底是多少呢?我们不如粗略的概算一下。盖楼房如果是三七墙,每平方米可使206块砖,按每块砖的价格0.25元计,再加0.05的运费合计每块砖为0.30元,那么206块砖为61.80元。

     每平方米需要水泥200.00公斤为;200.00元,沙石600公斤为60.00元,钢材为50.00元;其他附属材料(如;电料,门窗,下水管等等)一切一切为100。00元;加之人工及外购动力费每平方米120.00元,总计为591.00元。由于各地区的土地价格不一;购买的所需的土地价款除以总建筑面积加到原材料及附属材料上,就是房子的总成本。(

     当然我不否认,由于腐败的存在,开发商在开发房地产时,会付出一部分“阴暗成本”。这些成本虽然拿不到台面上,但是我们的消费者也只得自认倒霉,得由我们消费者买单。我们把这部分“阴暗成本”按每平方米100.00元计算,不算土地成本,房子的其他成本总计也就是691.00元。(如果开发商认为我这样计算 不准确,请你们拿出一份用料清单,我会分文不差的将其计算明白,但据中央电视台记者在调查上海众欣房地产开发公司倒楼事件时得知,上海的土地价格为每平方米690.00元——1700.00元不等,如果真是这样,上海房地产的暴利是多少,大家不是一目了然了吗。)

      谁也不能否认,任何人投资的目的都是为了赚钱,谁也不会白白将大量的资金投入某个项目 ,只是为了拿回原来的本钱,但是赚钱和盈利都要有个度;否则则是暴利。一般工业企业的利润能在10%——30%就算非常不错啦,由于房地产投资一般一次性投资比较大,投资的周期较长,按照资金有偿使用的原则,可以让它的利润达到60%,是否合适请大家讨论。如果合适按不包括每平方米土地成本的价值计算;每平方米房价应为;1105.60元[691*(1+0.6)],再加之每平方米实际使用的土地价格,和3%的营业税与0.43%的教育费及附加就应该是每平方米的房价。而且房价中还包括了不能曝光的“阴暗成本”。当然由于房地产的特出性,房子的售价往往超过它的实际价格的几倍,甚至十几倍。这样一来,我们真正需要住房的人;往往望楼兴叹,尤其是工薪阶层一辈子不吃不喝也买不起自己的楼。

      那么房屋的价值是多少,才能被人们所接受?(房屋的每平方米的价格)它应该是该地区的每月平均工资的价格为好。(平均工资中不应该包括政府中的公务员的工资和吃低保的收入。)只有这样,老百姓才会有机会买得起自己的房子。

      09年以来,房价刚刚的开始有理智的回落,然而一些开发商和一些准备进入房地产领域的投机商们利用经济危机对世界经济的影响又似乎从冬眠中苏醒过来;一时间一些报纸和杂志开始了大量的炒作,某某城市的楼房开始了回暖;过去的存房被急需房屋的人群购买一空,更有甚者甚至将房屋的需求者描绘成为了购买一栋房屋连夜排起长长的队伍,并为了扩大宣传效果还配有一幅幅排着长龙人群似的队伍,煞有介事是乎真有其事。房地产的春天在一夜之间悄然来临;如果人们今天不赶快购买房屋,那么房屋就会马上涨价而且已成必然;且有的房地产商为了迎接房地产春天的到来,也为了他日能赚取更多的利润为了囤积土地竞拍出所谓的帝王天价的土地使用权;然而才几日一些媒体就报露出某些开发商自导自演,自己购买自己房屋的闹剧。他们这样做无非有两个目的,那就是;(1)诱导一些未来有房屋需求者赶快购买房屋,否则房屋马上就会涨价。(2)用少量的资金,套取银行大量的贷款;将房地产投资的风险转嫁给银行。所以望有房屋需求的消费者在购买房屋时一定要谨慎。不要盲目投资,那必定不是一笔小数目。

      房价的上涨是要有几个决定的因素,那就是;(1)人口过速的增涨,市场的房屋供不应求。(2)通货膨胀率过速增长,货币明显贬值。(3)全民工资普遍调整,人们对商品的需求普遍增大。另外还有几个次要的因素。但我们的国家这几个问题都不存在,而且物价09年前六个月普遍下调,所以房屋在未来涨价是不在可能的。就是现在所谓的房屋已经涨价了,也是有价无市。所以请大家千万不要自己乱了方寸,使那些别有用心的开发商和投机商渔翁得利。 在市场经济的今天,房价和股票的价格在一定程度上已经成了经济运行的晴雨表,过快的房价上涨和股票价格的上涨都会直接影响正常的经济运行。

      有一点经济知识的人都会知道;股票的发行价格应该是;‘某个上市公司的净资产除以这个公司发行在外的股票总数’。股票的现在的实际价格应该是;‘股票的净资产+以前年度未分配利润+当年的税后利润—公司当年对公司股东分配的红利后除以这个公司发行在外的股票总数’。一个好的企业一般每年所能创造的盈利一般只能在10%——30%之间。如果每只股票价格有超寻常的价格上涨,就说明这只股票已经有了泡沫的存在,如果整个股市所有的股票价格都在超寻常上涨,哪么就说明通货膨胀已经在我国发生。房市如果也是超寻常上涨那么就说明房价中已经产生了泡沫,而且这些泡沫的产生不是通货膨胀的表现,就是房地产的开发商和投机商暴利及炒作所致。

     我国的法律对房地产的投资和开发都有着严格的规定;投资商为开发房产而占用的土地,如果在一年内不能开发,政府要按土地价值的20%收取罚款;如果在两年内不能进行开发房产,政府将有权无偿的对土地使用权进行收回;并对土地的使用权进行重新分配。所以用高价拍得的所谓的帝王天价的土地的使用权,如果不是其中有什么猫腻;(如类似自拍自卖等等的炒作),就是这个决策者的脑子进了水。

       写这篇文章;和大家共同探讨,如果我们真的需要买房子自己用,一定要冷静对待。如果想买房子作为投机,我也奉劝他们不要为了自己的利益,搞乱国家的正常的经济生活。最近我国有的地方为了抑制房屋的投机,要对多套住宅征收“物业税”,我想这是个好办法,它能抑制投机商对房地产的投机行为,如果力度还不够,我建议;对有多套房屋的投机商的房屋征收“多余房屋空置税”和对房屋交易中卖方的暴利加增卖方的“房屋交易增值税”只有这样,才能从源头遏制房屋的投机行为。并由政府部门对当地的房屋成本进行预算,向广大消费者公告,使消费者人人心里明白,如果这样了,人们就会买得起自己的房屋,做到‘居者有其屋’了。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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